Alquileres en Rosario: "Mucha gente prefiere achicarse, se duplicaron los valores de mora"

1. Audio. El mercado inmobiliario en Rosario, entre cambios y constancias.

   Viva la Radio Rosario

   Episodios

El mercado inmobiliario de Rosario atraviesa un escenario de contrastes. Mientras que la oferta de departamentos es importante y los precios de algunas unidades evolucionan por debajo de la inflación, las casas siguen teniendo poca disponibilidad y una dinámica diferente. A esto se suma el crecimiento de la morosidad y las dificultades que enfrentan los potenciales inquilinos para demostrar solvencia económica.

“Los valores no actúan de manera uniforme. No es lo mismo el mercado locativo de departamentos que el mercado locativo de casas. Son dos parámetros completamente distintos y distantes”, explicó el corredor inmobiliario Diego Ferreyra durante una entrevista en Viva la Radio por Cadena 3 Rosario en la que analizó la situación actual del sector.

Al describir el comportamiento de la oferta, precisó: “En casas aún sigue siendo escasa la cantidad de oferta, no así en departamentos. Hoy en departamentos hay mucha oferta, dependiendo de alguna tipología como es el monoambiente, que es donde más oferta hay y, por ende, los precios están hoy por debajo de lo que es la inflación”.

/Inicio Código Embebido/

/Fin Código Embebido/

Sin embargo, advirtió que la mayor estabilidad de los valores no significa que el problema habitacional esté resuelto. “En términos representativos, lo que está yendo muy por detrás son los ingresos de la gente. Entonces, ese es el principal inconveniente que hoy tenemos”, sostuvo.

La escasez de casas en alquiler tiene una explicación vinculada a los costos que deben afrontar sus propietarios. “Casa no hay tanta oferta porque es muy costoso el mantenimiento. Generalmente, en los edificios, los gastos de los espacios comunes son a través de expensas, mientras que lo que es casa es 100% a cargo del propietario y en parte a cargo del inquilino”, detalló.

En ese sentido, agregó que los trabajos de impermeabilización y conservación de una vivienda de grandes dimensiones representan un gasto considerable. “Hoy es muy costoso. Entonces, por eso la gente hace la ecuación de costo-beneficio y está eligiendo más la venta que el alquiler”, afirmó.

No obstante, vender tampoco resulta sencillo. El mercado de compraventa continúa mostrando poco movimiento, principalmente por la escasa actividad vinculada a los créditos hipotecarios. “El mercado de compra-venta con crédito hipotecario sigue todavía muy tímido. Todavía no termina de explotar”, señaló el corredor inmobiliario, quien también remarcó que la falta de poder adquisitivo limita la cantidad de personas que pueden acceder a un financiamiento.

Otro de los indicadores que refleja las dificultades económicas de los hogares es la morosidad. Aunque no existen estadísticas oficiales que permitan determinar con exactitud cuántos inquilinos presentan atrasos en sus pagos, el sector inmobiliario maneja estimaciones que muestran un crecimiento respecto de los niveles históricos.

/Inicio Código Embebido/

/Fin Código Embebido/

“Lo que es mora, todo el análisis se hace a través de encuestas. No hay datos fidedignos o estadísticas reales que se puedan llegar a medir en términos porcentuales”, aclaró el corredor inmobiliario. Sin embargo, aportó una referencia concreta sobre la evolución del fenómeno: “Veníamos con una mora histórica de un 3% y en la actualidad estábamos en un 6, un 7%. Es decir, se han duplicado los valores históricos”.

A pesar de ese incremento, destacó que los conflictos no necesariamente terminan en la Justicia. “Es muy baja la litigiosidad en términos de juicios, de juicios de desalojo”, afirmó. Según explicó, esto responde a que propietarios e inquilinos suelen intentar resolver las dificultades mediante acuerdos y negociaciones, muchas veces con la intervención de los corredores inmobiliarios.

“Existe un criterio de negociación entre partes, ya sea entre locadores y locatarios, a través de los corredores inmobiliarios, que hace que no se llegue a esa instancia”, indicó. En ese contexto, agregó que muchas personas terminan optando por mudarse a una vivienda más económica para evitar que la deuda siga creciendo. “Mucha gente hoy prefiere achicarse a un inmueble o una vivienda más chica para no acrecentar deuda o no poder cumplimentar con compromisos que después le lleven más un dolor de cabeza”, explicó.

En cuanto a las condiciones habituales para alquilar, el escenario también muestra cierta estandarización. Aunque las condiciones pueden negociarse entre las partes, la modalidad más frecuente en Rosario contempla contratos de dos años, con actualizaciones cada tres, cuatro o seis meses, dependiendo del tipo de propiedad.

“En la práctica son dos años, con ajustes cada tres, cuatro meses o seis meses, dependiendo qué tipo de inmueble”, explicó Ferreyra. En cuanto a los mecanismos de actualización, señaló que los indicadores más utilizados son el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice para Contratos de Locación (ICL).

Sin embargo, consideró que la desaceleración inflacionaria modificó el eje de las negociaciones. “Hoy la inflación está un poco más quieta, ya no es la variable tan crítica en términos de ajuste, de la modalidad, de la negociación”, sostuvo.

/Inicio Código Embebido/

/Fin Código Embebido/

El principal problema, según describió, aparece ahora al momento de acreditar los ingresos necesarios para acceder a una propiedad. “Hoy está en la demostración de ingresos. Es difícil encontrar inquilinos con buenos recibos de sueldo para demostrar ingresos o solvencia para afrontar las locaciones”, advirtió.

La informalidad laboral también influye en esta situación. “Tenemos una economía informal, donde mucha gente cobra en negro o tiene monotributo por fuera de un recibo de sueldo”, explicó, al referirse a las dificultades que se presentan para cumplir con los requisitos tradicionales de alquiler.

En cuanto a las garantías, detalló que habitualmente se solicita “un recibo de sueldo del inquilino y tres recibos de sueldo de garantes”. También existen otras alternativas, como las garantías propietarias y los seguros de caución. “Se trata de encontrar un equilibrio según lo que la gente tenga disponibilidad para poder alquilar”, concluyó.

Entrevista de Lucas Correa.

Temas