Desalojos: propietarios del interior, no se aten los rulos
Una eventual sanción nacional no resolverá por sí sola el problema de un propietario cordobés que lleva años intentando recuperar una vivienda | Por Adrián Simioni.
07/08/2026 | 13:58Redacción Cadena 3
FOTO: Qué pasará con los desalojos si se aprueba la ley de propiedad privada. (Foto: IA)
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Ahora país
El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada promete acelerar los desalojos y terminar con procesos judiciales que pueden extenderse durante dos, tres o cuatro años. El Senado ya le dio media sanción y la iniciativa pasó a la Cámara de Diputados.
La promesa suena atractiva. Pero los propietarios y las inmobiliarias del interior no deberían atarse los rulos todavía.
El proyecto modifica algunas normas nacionales de fondo, pero buena parte de las herramientas que permitirían acelerar efectivamente los desalojos se incorpora al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Y ese código no reemplaza los procedimientos vigentes en Córdoba, Santa Fe, Mendoza o cualquiera de las demás provincias.
La razón está en nuestro sistema federal. El Congreso dicta los códigos Civil y Comercial, Penal y otros cuerpos normativos de fondo, pero cada provincia conserva la facultad de establecer sus propios procedimientos judiciales. Por lo tanto, mientras las legislaturas provinciales no adapten sus códigos, la maquinaria del llamado "desalojo exprés" no se trasladará automáticamente al interior.
En otras palabras: una eventual sanción nacional no resolverá por sí sola el problema de un propietario cordobés que lleva años intentando recuperar una vivienda.
Por eso, propietarios, inmobiliarias y cámaras del sector deberían empezar a reclamarles a sus legisladores provinciales que estudien el tema. No puede naturalizarse que una persona permanezca durante años privada del inmueble que compró, construyó o heredó porque el sistema judicial es incapaz de resolver el conflicto en un plazo razonable.
Esa demora no perjudica únicamente al dueño. También desalienta la inversión inmobiliaria, reduce la cantidad de viviendas disponibles y termina perjudicando a los buenos inquilinos.
Quien piensa construir una casa o comprar un departamento para alquilar calcula no sólo la rentabilidad, sino también el riesgo. Si sabe que frente a un incumplimiento puede tardar años en recuperar el inmueble, posiblemente no invierta, deje la propiedad vacía o exija condiciones mucho más duras. Menos oferta significa alquileres más caros y mayores dificultades para acceder a una vivienda.
El problema, sin embargo, no se resuelve cambiando algunas palabras en una ley.
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El proyecto establece, por ejemplo, que el juez "podrá" ordenar la entrega inmediata del inmueble cuando el derecho invocado resulte verosímil. La palabra es importante: podrá, no deberá. Si no existen plazos perentorios, controles y consecuencias para quienes demoran injustificadamente una causa, la discrecionalidad judicial puede convertir la promesa de rapidez en otra declaración escrita sobre un papel.
También es necesario administrar la Justicia. Los tribunales superiores de cada jurisdicción deben controlar los tiempos, organizar los recursos y exigir que los magistrados y funcionarios cumplan los plazos. De lo contrario, cambiarán las normas, pero los expedientes seguirán acumulándose en los mismos escritorios.
Córdoba da ejemplos concretos de las dificultades actuales. En un juicio de desalojo no siempre alcanza con notificar a la persona que firmó el contrato. Al llegar al inmueble pueden aparecer otros ocupantes que aleguen no haber sido informados del proceso. Así comienzan nuevas notificaciones, planteos y demoras que muchas veces son utilizados como una estrategia para impedir el avance de la causa.
Cuando hay niños, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, corresponde además la intervención de los organismos estatales de protección. Esa asistencia es indispensable. Lo que no puede ocurrir es que la falta de respuesta de una dependencia pública paralice indefinidamente el expediente. También esos organismos deben tener plazos concretos y la obligación de cumplirlos.
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Pero la discusión no debería comenzar recién cuando el conflicto llega a los tribunales. La Argentina también necesita modernizar su mercado de alquileres.
Hoy todavía se exigen garantías propietarias, escrituras ubicadas en la misma ciudad, recibos de sueldo, depósitos y trámites costosos y lentos. Para muchos buenos inquilinos, conseguir una garantía resulta casi tan difícil como pagar el alquiler.
En otros mercados, buena parte de ese riesgo es absorbida por compañías aseguradoras. El inquilino paga una prima accesible y, si incumple, el seguro responde ante el propietario. A partir de un sistema regulado de antecedentes, con protección de los datos personales y derecho a corregir errores, las aseguradoras pueden evaluar el comportamiento de cada solicitante.
Quien cumple regularmente construye un buen historial y accede a seguros más económicos. Quien deja de pagar y obliga a la compañía a cubrir reiteradamente sus incumplimientos deberá afrontar una prima más alta o tendrá mayores dificultades para obtener una nueva garantía. El propietario, mientras tanto, cuenta con mayor seguridad para colocar su vivienda en el mercado.
Un sistema semejante no elimina todos los conflictos, pero reduce la necesidad de judicializarlos y facilita el acceso de quienes cumplen sus obligaciones. También puede ampliar la oferta y disminuir las exigencias desproporcionadas que hoy recaen sobre los inquilinos.
La ley nacional puede ser un primer paso, pero está lejos de ser la solución completa. Las provincias deberán modificar sus procedimientos, los tribunales tendrán que administrar seriamente los tiempos judiciales y el mercado deberá ofrecer garantías más modernas.
Los propietarios del interior, entonces, no deben atarse los rulos. Deben mirar hacia sus legislaturas provinciales y exigir que se muevan. Porque sin códigos locales más ágiles, jueces obligados a cumplir los plazos y herramientas que eviten que todos los conflictos terminen en tribunales, el desalojo exprés será rápido solamente en el título de la ley.
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