Créditos hipotecarios: cuáles son los requisitos y cómo es el plan que anunció el Gobierno

El Gobierno nacional presentó un programa de $2 billones destinado a impulsar los créditos hipotecarios para la compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.

La iniciativa no implica que la Anses otorgará directamente los préstamos. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) colocará depósitos a plazo fijo en los bancos, que luego deberán utilizar esos recursos para ofrecer créditos hipotecarios a personas humanas.

El mecanismo fue presentado por el ministro de Economía, Luis Caputo, y el director general de Inversiones del FGS, Juan Cruz Micele. Según informaron, los fondos se distribuirán mediante licitaciones de $200.000 millones cada una y la primera se realizará la próxima semana.

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• Cómo funcionará el programa

El FGS licitará depósitos a plazo fijo en pesos, ajustados por UVA más una tasa adicional. 

Los bancos competirán para acceder a ese financiamiento y deberán ofrecer un rendimiento igual o superior al mínimo establecido para cada tramo.

El programa contempla dos modalidades:

-Depósitos a un año, con una tasa mínima de UVA más 2,5%.

-Depósitos a cinco años, con una tasa mínima de UVA más 4,5%.

Cada entidad financiera podrá ofertar por un máximo equivalente al 20% de los fondos disponibles en cada licitación. El límite busca evitar que los recursos queden concentrados en pocos bancos.

Caputo explicó que el programa intenta resolver uno de los principales problemas del mercado hipotecario argentino: la diferencia entre los plazos de los depósitos que reciben los bancos y la duración de los préstamos para vivienda.

Mientras gran parte del fondeo bancario proviene de cuentas a la vista o plazos fijos de alrededor de 30 días, los créditos hipotecarios suelen extenderse durante 15, 20, 25 o 30 años. Los depósitos del FGS permitirán que las entidades cuenten con recursos por períodos más largos.

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• Qué condiciones deberán cumplir los bancos

Los fondos adjudicados no podrán utilizarse para cualquier actividad. Las entidades tendrán un plazo de 90 días corridos, desde la constitución del depósito, para destinarlos a créditos hipotecarios para la primera vivienda.

Los préstamos surgidos del programa deberán respetar las siguientes condiciones:

-Una tasa máxima para el cliente de UVA más 7,5%.

-Un plazo mínimo de 15 años.

-Un monto máximo de 150.000 UVA por crédito.

Según se explicó durante la conferencia, el tope de 150.000 UVA representa aproximadamente 200.000 dólares. Caputo señaló que el monto promedio de los créditos hipotecarios otorgados hasta ahora se encuentra por debajo de ese límite.

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• Quiénes podrán acceder

El programa estará destinado a personas que busquen adquirir, construir, ampliar o refaccionar su primera vivienda. Sin embargo, cada banco conservará la facultad de evaluar la capacidad de pago y los antecedentes crediticios de los solicitantes.

El Gobierno no anunció un ingreso mínimo general para acceder. Ese requisito dependerá de las condiciones que establezca cada entidad, como la relación entre la cuota y los ingresos familiares.

Durante la presentación, Caputo utilizó como ejemplo una vivienda valuada en 106.000 dólares. Si el banco financiara el 75% del precio, el préstamo sería de aproximadamente 80.000 dólares, equivalentes a unos $114 millones.

En una operación a 25 años y con una tasa de UVA más 7%, la cuota inicial sería cercana a los $865.000. Si ese pago representara como máximo el 25% de los ingresos, el grupo familiar debería acreditar aproximadamente $3.460.000 netos mensuales.

El ministro indicó que, bajo esos parámetros, una pareja con dos ingresos de alrededor de $1.800.000 cada uno podría acceder al financiamiento. Se trata, no obstante, de un caso ilustrativo y no de un requisito uniforme para todos los créditos.

Además, las cuotas y el capital estarán expresados en UVA, por lo que se actualizarán de acuerdo con la evolución de la inflación.

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• El alcance estimado del programa

El Gobierno calculó que los $2 billones permitirían financiar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias. La estimación fue realizada tomando como referencia un préstamo promedio de aproximadamente $114 millones.

Caputo sostuvo que el stock de créditos hipotecarios en la Argentina equivale actualmente a cerca del 2% del producto, una proporción considerablemente menor que la de otros países. Según afirmó, en Chile representa alrededor del 27%, mientras que en Estados Unidos llegó al 50% y alcanzó niveles del 75% en otros períodos.

El ministro vinculó esa diferencia con la falta de ahorro de largo plazo y con la escasa profundidad del mercado de capitales argentino.

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• El papel del Fondo de Garantía de Sustentabilidad

Micele explicó que el FGS trabajó durante varios meses junto con los ministerios de Capital Humano y Economía para diseñar una herramienta que permitiera ampliar el mercado hipotecario.

Según el funcionario, actualmente se canalizan alrededor de $300.000 millones mensuales en créditos hipotecarios. En ese contexto, consideró que el aporte total de $2 billones representará un impulso significativo para el sector.

Micele también señaló que el FGS tiene como mandato principal preservar la rentabilidad y seguridad de sus inversiones, además de contribuir al desarrollo de la economía.

Finalmente, afirmó que el fondo tenía activos por unos 30.000 millones de dólares cuando asumió Javier Milei y que actualmente esa cifra asciende a 80.000 millones de dólares, lo que representaría un crecimiento superior al 160%.

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