Fin del juicio: la Cámara ratificó que Damfield nunca tuvo habilitación para construir un barrio

Los desarrolladores del barrio cerrado Damfield, ubicado en Funes, perdieron el juicio de amparo que iniciaron contra la provincia de Santa Fe para intentar revertir la paralización del emprendimiento inmobiliario, considerado inviable por el Gobierno debido a su emplazamiento en una zona de riesgo hídrico y ambiental. La Sala Tercera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Rosario rechazó los planteos de la empresa y confirmó la sentencia de primera instancia, que había avalado la actuación provincial.

La resolución representa una segunda sentencia desfavorable para el Fideicomiso Damfield Funes, administrado por Davik SA, después del fallo dictado en diciembre de 2025 por el Juzgado Civil y Comercial N° 18 de Rosario. Los camaristas rechazaron los recursos de apelación y nulidad, ratificaron íntegramente lo decidido en primera instancia y dispusieron que los desarrolladores afronten las costas de la segunda instancia, al haber resultado vencidos. El fallo original también les había impuesto las costas.

La provincia clausuró las obra en junio de 2024 con un decreto firmado por el gobernador Maximiliano Pullaro y todos los ministros. Y Damfield lo cuestionó en la Justicia. En primera instancia, en los Tribunales rechazaron que la medida haya sido arbitraria. En segunda lo ratificó un Tribunal de tres miembros.

La nueva sentencia fue dictada por un tribunal integrado por Marcelo Molina, Jéssica Cinalli y Gerardo Muñoz. Molina desarrolló los fundamentos del pronunciamiento, Cinalli adhirió a su voto y Muñoz se abstuvo por existir dos votos coincidentes. En representación de Damfield, la apelación había sido presentada por los abogados Hernán J. Martínez, Hernán Augusto Martínez, Miguel Amuchástegui y Fernando Candia.

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Uno de los aspectos más contundentes del pronunciamiento es la confirmación de que Damfield nunca contó con la habilitación ambiental definitiva necesaria para comenzar las obras. La Justicia diferenció expresamente los certificados y autorizaciones parciales obtenidos durante la tramitación administrativa de una autorización completa para ejecutar el proyecto inmobiliario.

En ese sentido, el tribunal sostuvo que los certificados invocados por la empresa “nunca importaron una autorización definitiva e incondicionada”, porque el inicio de las obras estaba supeditado a la aprobación de la Evaluación de Impacto Ambiental, un requisito que, según remarcaron los jueces, la propia desarrolladora reconoció no haber obtenido.

La Cámara fue todavía más precisa al señalar que esos certificados “no generaron un derecho adquirido al inicio de las obras”, debido a que estaban condicionados a una aprobación ambiental que nunca se concretó. Esta conclusión pone en discusión las decisiones comerciales adoptadas alrededor del emprendimiento, incluida la venta de terrenos sin contar previamente con todas las autorizaciones exigidas. El fallo, sin embargo, no resuelve específicamente la legalidad de esas operaciones inmobiliarias.

El conflicto judicial se originó cuando el gobierno santafesino dispuso, mediante el Decreto 902/2024, la paralización de las obras y, a través de la Resolución 1130/2024, dejó sin efecto las autorizaciones hídricas que habían sido otorgadas anteriormente. Los desarrolladores cuestionaron ambas decisiones, argumentando que la provincia había vulnerado derechos adquiridos, actuado arbitrariamente y modificado las condiciones bajo las cuales habían realizado sus inversiones.Sin embargo, después de distintos planteos cautelares que no lograron revertir de manera definitiva la paralización, el emprendimiento acumula dos sentencias adversas sobre el amparo, una en primera instancia y otra en la Cámara. Los magistrados entendieron que no se había demostrado una arbitrariedad manifiesta de la administración provincial y que la controversia, por su complejidad técnica, requería un proceso judicial más amplio que el amparo.

El fallo también otorgó especial relevancia a la protección de la cuenca del arroyo Ludueña. La Cámara consideró que la intervención estatal estaba vinculada con la gestión de los recursos hídricos, la planificación del uso del suelo y la tutela ambiental. Incluso citó criterios de la Corte Interamericana de Derechos Humanos sobre la necesidad de prevenir la especulación inmobiliaria en áreas expuestas a riesgos climáticos.

En otro pasaje especialmente significativo, los jueces señalaron que “la paralización de una obra que en ningún momento contó con la habilitación ambiental completa” no constituye por sí misma una actuación arbitraria del Estado, sino que responde al incumplimiento de requisitos regulatorios por parte de la desarrolladora. Así, respaldaron la facultad de la provincia para intervenir frente a situaciones vinculadas con la seguridad hídrica y el orden público ambiental.

Un barrio privado en un limbo administrativo y judicial

La situación de Damfield está lejos de resolverse. El expediente administrativo provincial ya fue cerrado, lo que dio lugar a otro reclamo de los desarrolladores ante la Cámara de lo Contencioso Administrativo. No obstante, en ámbitos del gobierno santafesino existen dudas sobre la posibilidad de que una eventual resolución judicial favorable a la empresa pueda traducirse en una orden concreta para que un funcionario firme una habilitación que los organismos técnicos consideran improcedente.

A ese escenario se suma una denuncia penal presentada por el futbolista Denis Rodríguez, que abre otro frente de conflicto alrededor del emprendimiento. Paralelamente, la provincia intimó a los responsables de Damfield a revertir los movimientos de suelo realizados en el predio y restituir las condiciones del terreno, una intervención que podría representar un costo económico considerable.

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La exigencia de deshacer obras ya ejecutadas abre nuevos interrogantes sobre la capacidad financiera del proyecto, los recursos necesarios para afrontar una eventual recomposición del terreno y la situación de quienes comprometieron dinero en la compra de lotes. La desarrolladora Davik SA ya lo cuestionó formalmente.

Por ahora, la sentencia no determina responsabilidades patrimoniales frente a los compradores ni establece cómo deberían resolverse esos compromisos privados.

De esta manera, Damfield permanece en una suerte de limbo: con las obras paralizadas, sin habilitación ambiental definitiva, con dos pronunciamientos judiciales adversos en el amparo, un nuevo litigio administrativo, una denuncia penal y la exigencia provincial de revertir intervenciones sobre el terreno.

La única resolución a favor del barrio cerrado Damfield se dio un verano, por presunto interés de un tercero pero a través del juez federal Gastón Salmain, que luego fue suspendido, proceso y afronta un jury por presunta corrupción. Por ahora, y más allá de lo intempestivo y llamativo, esas acusaciones corresponden a otras investigaciones y no implican que se hayan acreditado irregularidades en la medida judicial vinculada con Damfield. La Cámara Federal le "dio vuelta" esa resolución.

Ahora, el pronunciamiento de la Cámara Civil y Comercial de Rosario no clausura todas las controversias que rodean al proyecto. Pero deja una definición central: los permisos preliminares o condicionados nunca equivalieron a una autorización definitiva para construir el barrio privado.

Con información de Hernán Funes.

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