Alquileres: un mercado atravesado por una tormenta perfecta

Guillermo López

Habrá fuertes subas en los primeros meses del año para quienes deban renovar su contrato de alquiler. Una ley que no funciona se combina con una deficitaria política habitacional y el casi nulo acceso al crédito hipotecario. Todo con una inflación que aumentó hasta 10 puntos el gasto destinado a pagar el alquiler en solo tres años.

"Es urgente comenzar a pensar en un mercado de alquileres más coherente con la situación del país, darle un poco más de certidumbre tanto a propietarios como a inquilinos", asegura el economista Federico González Rouco, quien afirma que modificar la ley actual sería un primer gran paso en ese sentido.

La modificación de la regulación de alquileres creada en 2020 es un gran parche contra la inflación. "Lo que trató es buscar que ese mercado sea algo más inmune a la suba de precios, pero es necesario un cambio urgente en la norma para dar un primer gran paso; luego empezar a trabajar en mejorar variables estructurales", sostiene.

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Cuando se lo consulta hacia dónde deberían apuntar esos cambios profundos, el especialista en mercados inmobiliarios, enumera:

• Fomentar la construcción de viviendas, en especial las destinadas al alquiler para clase media.

• Mejorar la seguridad jurídica del mercado de alquileres.

• Atacar la inflación para mejorar los ingresos de las familias que tienen que alquilar.

• Aumentar el acceso al crédito hipotecario.

En términos históricos, y ajustados por inflación, los alquileres no están significativamente altos pero lo que sucede es que los ingresos se redujeron con respecto al último lustro por eso el peso del pago de este servicio respecto a los salarios está en niveles récord en los últimos tres años.

"Desde el año 2020 hubo un aumento muy fuerte de la incidencia de los alquileres respecto a los ingresos de los hogares, de entre 8 y 10 puntos. Hace tres, las familias inquilinas destinaban el 30% de sus ingresos para pagar el servicio y hoy es el 40%"”, detalla.

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Rouco no duda: "Estamos en un momento de acceso a la vivienda muy complicado. Es la tormenta perfecta en el mercado de alquileres y en uno de los peores momentos históricos de acceso a la vivienda", resume.

¿Un problema cultural?

Algunas voces apelan a una cultura de oferentes que piensan en dólares con demandantes que razonan en pesos para explicar los desaguisados de este sector.

"Que el mercado inmobiliario se transe en dólares no es una cuestión cultural. Es una consecuencia de la histórica inflación y de la sistemática violación a los derechos de propiedad que hubo en Argentina y entonces termina siendo un mercado como resguardo de valor", explica el especialista.

Distorsiones de nuestra historia que llevaron a usar una moneda fuerte (dólar) ya que se trata de activos de mucho valor y de largo plazo de uso. 

"Es obvio que el oferente se cubre pensando en dólares y el demandante piensa en pesos porque sus ingresos son en esa moneda pero si el día de mañana está del otro lado razonará como lo hacen el resto de los oferentes", cuenta. Y agrega: "Es algo que no le sirve a nadie. Pero es una reacción y eso es lo que hay que cambiar".

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Un sector con demanda concentrada y sin crédito privado

Lo cierto es que el mercado de alquileres se mueve más o menos de manera similar.

Buenos Aires, Córdoba, Tucumán, Mendoza, Rosario, Salta, las ciudades con el mercado inmobiliario de casas de alquiler más desarrollado. El 75% de los inquilinos del país vive en cinco aglomerados del país

Rouco, finalmente, cuestiona la política actual. "El Gobierno nacional hoy descarta al sistema financiero como promotor del crédito hipotecario y eso es un problema porque el Estado no tiene escala. Es necesario incluir al sistema bancario dentro de la política habitacional porque con una macro buena pero sin incluir a los bancos tampoco habrá impacto", concluye.