Cómo son las nuevas hipotecas para comprar una casa

Adrián Simioni

Con el vértigo al que nos tiene acostumbrados, el gobierno de Javier Milei tomó hoy decisiones muy importantes para quienes sueñan con la casa propia.

Por un lado, anuló el Plan Procrear, que estaba bueno porque el Estado regalaba la tasa de interés a los beneficiarios. Un crédito Procrear se actualiza por inflación pero no tasa de interés, que la asume el Estado. Como eso cuesta dinero, claro, no alcanzaba para todos. Por eso, por ejemplo, estaba limitado a quienes no tenían un inmueble a su nombre –había mucha truchada de gente que ponía un bien a nombre de un familiar- o a parejas y no a solteros. Y como igual los que querían sacarlo eran muchos más que lo que podía financiar el Estado, se sorteaban. Los que no recibían crédito financiaban a los que sí lo recibían. Lo más importante para quienes tienen un Procrear es que nada va a cambiar para ellos y la cosa seguirá siendo administrado por el Banco Hipotecario.

Tal vez para compensar esto, al mismo tiempo el gobierno, por Decreto de Necesidad y Urgencia nuevas modalidades de hipoteca, para que sea más fácil garantizar créditos hipotecarios que quiera dar cualquier banco. Sin sorteos y bajo condiciones de mercado. Básicamente, permite que se puedan usar como garantías hipotecarias cosas que hasta hoy no podían usarse. Cuáles son esas modalidades:

1- Hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios. Cuando comprás un depto o una casa a un desarrollista que previamente hipotecó el terreno para financiar la obra, el tipo tiene que cancelar esa hipoteca. Y te tiene que cobrar ese valor a vos al venderte. Ahora esa hipoteca podrá dividirse entre todos los compradores, que en lugar de pagarle su porción de terreno al desarrollista podrán seguir pagando las cuotas que hubiera seguido pagando el desarrollista. Entonces no tenés que pagar todo el monto del depto de entrada porque una parte de su valor –el costo de la tierra- lo tenés con crédito.

2- Más importante puede ser que desde ahora se podrán usar como garantía los boletos de compraventa. Esto es clave si comprás una propiedad en pozo, un depto. o una casa aún no terminados o que aún no se empezó a construir. Hoy no podés pedir un crédito para entrar a un pozo. Con esto, se supone, vas a poder hacerlo.

3- También se pueden hacer hipotecas sobre derechos reales de superficie. O sea, no sos dueño del terreno, pero tenés un derecho real a construir sobre él. En Argentina no es nada común pero existe desde Roma y hoy es común en China, donde la restricción privada llevó a dar derechos de uso por ejemplo por 100 años pagando una especie de canon o alquiler por el uso no del inmueble sino de la tierra. Tal vez no se aplique sobre inmuebles familiares, pero sí sobre comerciales.

Vamos a ver cómo funciona. Los desarrollistas a los que consulté a esta hora se están quemando las pestañas viendo a ver cómo se podrán usar estas modalidades. Y lo más concreto que me dijeron es que estas alternativas existen y se usan en Uruguay, por ejemplo. Por qué, entonces, no habrán de funcionar acá.