Crisis del alquiler en GBA: barrios más caros y más accesibles en el conurbano

El costo del alquiler de un departamento de dos ambientes en el Gran Buenos Aires sur-oeste alcanzó los 500 mil pesos mensuales, reflejando un aumento interanual del 68,9%, según un análisis privado.

Este estudio, llevado a cabo por Zonaprop a partir de anuncios en su plataforma de clasificados, mostró un precio promedio de 506.199 pesos al mes por un departamento de dos ambientes. Este valor registró una subida del 3,1% durante junio y un incremento acumulado del 23,8% en el primer semestre de este año.

La comparación interanual reveló que, aunque el alquiler de dos ambientes aumentó un 68,9%, esta cifra es significativamente inferior al incremento registrado entre junio de 2023 y junio de 2024 (206,05%), aunque superior al aumento general de precios en el mismo período.

Por otro lado, el alquiler de un departamento de tres ambientes presenta un costo promedio de 678.309 pesos mensuales.

En este contexto, Santos Lugares se ubica como el barrio más costoso, con un alquiler medio de 650.167 pesos mensuales para un dos ambientes, seguido de Sáenz Peña (606.316 pesos) y Villa Bosch (590.946 pesos).

A la inversa, González Catán es el barrio más asequible, con un alquiler medio de 328.622 pesos mensuales, siendo Luis Guillón (387.502 pesos) y Gregorio de Laferrere (401.422 pesos) las opciones más accesibles.

Si se compara con el GBA norte, el alquiler promedio mostró un aumento del 2,8% en junio y, en el primer semestre del 2025, acumuló un incremento del 21,1%, superando la inflación registrada en este mismo período (15,4%). A lo largo de los últimos doce meses, los precios aumentaron un 54%, un incremento que también es inferior al registrado entre junio de 2023 y junio de 2024 (203,59%).

Actualmente, un departamento de dos ambientes en el GBA norte tiene un coste de 633.887 pesos mensuales, mientras que el de tres ambientes alcanza los 891.043 pesos mensuales.

Villa Martelli encabeza la lista de los barrios más caros de GBA norte, con un alquiler medio de 800.251 pesos mensuales para un dos ambientes. Olivos (777.638 pesos) y Florida Oeste (749.370 pesos) completan los tres primeros lugares.

En contraste, Boulogne Sur Mer es el barrio más accesible de la región, con un alquiler promedio de 473.238 pesos. Le siguen Villa Lynch (474.342 pesos) y José León Suárez (498.934 pesos).

Aumento en los precios de venta en 2025

El costo por metro cuadrado en GBA oeste subió un 0,5% en junio, ubicándose en 1.633 dólares. En lo que va del 2025, este incremento es del 1,7%, y en los últimos doce meses, del 2,2%.

Un departamento de dos ambientes de 50 m² tiene un precio estimado de 81.853 dólares, mientras que uno de tres ambientes de 70 m² se valora en 118.071 dólares.

Tristán Suárez lidera el ranking de barrios con los precios más elevados para la compra, con un coste medio de 2.869 dólares/m². Villa Udaondo (2.593 dólares/m²) y Don Bosco (2.529 dólares/m²) cierran los primeros tres lugares. Por contraparte, los barrios más económicos en GBA oeste-sur son San José (569 dólares/m²), Don Orione (643 dólares/m²) y Parque San Martín (747 dólares/m²).

En el norte del GBA, el valor del metro cuadrado mostró un incremento del 0,6% en junio, alcanzando los 2.324 dólares. En la primera mitad del 2025, se registró un aumento en los precios de venta del 4,1%, y en los últimos doce meses, del 5,1%.

El precio de un departamento de dos ambientes se encuentra en 113.319 dólares, mientras que uno de tres ambientes se estima en 175.001 dólares.

La Lucila destaca como el barrio más caro en GBA norte, con un coste de 3.622 dólares/m². Vicente López y Olivos le siguen, con precios de 3.568 dólares/m² y 3.110 dólares/m², respectivamente. Por el contrario, Barrio Infico (922 dólares/m²), José C. Paz Centro (969 dólares/m²) y Billinghurst (1.075 dólares/m²) se posicionan como las opciones más económicas para comprar.

Rentabilidad creciente en GBA

En el GBA oeste-sur, la relación alquiler/precio se sitúa en un 6,73% anual, lo que implica que se requieren 14,8 años de alquiler para poder amortizar la inversión de la compra, un valor que es un 37% inferior al del año anterior.

Llavallol se destaca como el barrio más recomendable para los inversores, ofreciendo un retorno bruto del 10,3%. Le siguen El Jagüel (10%) y Paso del Rey (9,5%). En contrapartida, las localidades con menor rentabilidad incluyen Adrogué (5,3%), Lomas de Zamora (5,4%) y Florencio Varela (5,4%).

En el GBA norte, la relación alquiler/precio también se encuentra en ascenso, alcanzando el 5,50% anual. En la actualidad, se requieren 18,2 años de alquiler para cubrir la inversión inicial, un 30% menos que hace un año.

San Miguel y Belén Escobar lideran las cifras en términos de rentabilidad, logrando un retorno bruto del 8,4%. En oposición, La Lucila, Vicente López y Manuel Alberti presentan las tasas de retorno menos favorables, con 4,1%, 4,2% y 4,4% respectivamente.

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