Crédito hipotecario: por qué es caro, por qué vuelve y por qué es muy bueno

Adrián Simioni

Agarró a todos de sorpresa: el Banco Hipotecario relanzó su operatoria de créditos UVA para la compra de viviendas en hasta 30 años de plazo. No es para todos. En principio, es caro. Pero hacía 5 años que no había crédito hipotecario en la Argentina.

¿En qué consiste? Se pueden pedir hasta 250 millones de pesos, es decir, hasta 250 mil dólares. Sobra para comprar viviendas de todo tipo. Te financian hasta el 80% de la casa, lo que es mucho. El crédito se traduce en unidades UVA, que como todos sabemos están atadas a la inflación. Es decir que mes a mes lo que debés y la cuota se ajusta por inflación. Eso mantiene el valor del capital para que la inflación no lo diluya. A eso se agrega el interés, que es lo que el banco cobra por prestarte el capital. Esa tasa (costo financiero total) es alta: 8,65%. Si tenés cuenta sueldo en el Hipotecario el primer año es de 4,4%. La cuota no puede exceder 25% del ingreso del solicitante, en una pareja los ingresos se pueden sumar.

Un ejemplo que dio el especialista Federico González Rouco: si pedís 50 millones de pesos (50 mil dólares) a 25 años de plazo tu cuota sería hoy de 400 mil pesos, que es más de la mitad de un sueldo promedio aunque también lo que se paga por muchos alquileres. Tu hogar debería tener ingresos por 1,6 millones. Y los 50 millones no alcanzan para mucho.

No es para cualquiera. Es caro, porque uno se ata por años a una tasa mayor al 8%, alta para cualquier parámetro mundial.

Ahora ¿Por qué vuelve? Primero, implica una apuesta del banco a que los ingresos empezarán a dejar de perder contra la inflación. Si no, no prestaría, porque ningún banco quiere clientes que no le puedan pagar. Segundo, se esperaba que esto empezara a suceder, pero más tarde. La movida del Hipotecario podría ser seguida por otros bancos, porque con esto el banco apunta a conseguir que gente con buenos ingresos le dé su cuenta sueldo y sea su cliente durante casi el resto de su vida. Y se supone que los demás no van a querer quedar atrás.

También vuelve porque el Gobierno y el Banco Central, como han hecho parte del ajuste, ya no toman prestados todos los depósitos de los bancos. Y los bancos tienen que ver a quién prestarle el dinero.

Por último, ¿por qué es bueno?

Primero, porque no importa tanto si este crédito ahora al principio es sólo para “ricos”. Si el rico se construye una casa de 250 mil dólares va liberar la de 150 mil que habita ahora. Y a esa casa podrá ir una familia de clase media. Y la que ocupaba esta familia puede quedar para un joven que recién empieza. La clave es que haya más casas. Más oferta. Y ha medida que la tasa baje, el préstamo en sí será más accesible.

Pero hay otra cosa: esto muestra que algo se hizo bien en la política: Macri lanzó los créditos UVA para facilitar que en un país con inflación pudiera haber crédito. Y pese a los reclamos de los deudores UVA, el gobierno de Cristina/Alberto/Massa ni la Justicia destruyeron el sistema. Resistieron la tentación de decirles a los bancos “jodete, ahora te congelo las cuotas y vos perdés lo que prestatste” para quedar bien con los deudores y dejar que la inflación les licuara el préstamo y les regalara la casa. Los que prestaron no fueron violados en su derecho de propiedad. Y, con mucho sacrificio, los deudores UVA se la bancaron en una de nuestras peores crisis: el nivel de incumplimiento es menor al 1%. El sistema UVA sobrevivió, eso parece deducir el Banco Hipotecario. Y eso es una gran noticia.

Esto es clave. Tiene que ver con la batalla cultural profunda. Argentina se especializó durante más de 70 años en demonizar al que presta dinero y en santificar al que lo debe. Algo incompatible con el ahorro, la inversión y el capitalismo. Nadie obliga a un deudor a endeudarse. Y el prestamista finalmente es el que pone en riesgo su capital para permitir una mejora en el nivel de vida. Respetar eso es la razón profunda por la que en Chile los créditos hipotecarios equivalen al 28% del PBI y en Argentina nunca pasaron del 5%. La diferencia es abismal: los chilenos pueden comprar una casa y los argentinos no. Aprendamos la lección.