¿Puede subir el metro cuadrado?

El valor de un activo, como un metro cuadrado de propiedad, no se define únicamente por su precio en dólares o por los costos de construcción. Factores como la seguridad jurídica, la estabilidad económica y la previsibilidad de un lugar influyen directamente en su valoración. En Argentina, esta dinámica es clave para entender por qué el mercado inmobiliario fluctúa y por qué, a pesar de los cambios recientes, sigue siendo un tema de debate.

Hace unos años, muchos argentinos optaron por mudarse a Uruguay, no porque fuera más barato —de hecho, el costo de vida era más alto—, sino porque ofrecía algo que Argentina, en ese momento, no podía garantizar: previsión y seguridad. La elección de un lugar para vivir o invertir no se basa solo en el precio del metro cuadrado, sino en lo que ese metro cuadrado "brinda". Por ejemplo, un local en la avenida 9 de Julio, en Buenos Aires, durante los años de piquetes constantes, podía operar solo unos pocos días al mes. Hoy, con menos interrupciones, ese mismo local puede funcionar 20 días, aumentando su valor por el servicio que ofrece. Este principio se aplica tanto a locales comerciales como a viviendas: la ubicación, la seguridad física y jurídica, y la calidad de vida son determinantes.

Si comparamos el valor del metro cuadrado a nivel global, Argentina no está entre los más caros. En Buenos Aires, el metro cuadrado ronda los 2.500 dólares, lejos de los 25.000 de Hong Kong o los 10.000 de ciudades europeas y estadounidenses. Sin embargo, "caro" o "barato" es relativo. En Caracas, el metro cuadrado cuesta apenas 500 dólares, pero un salario promedio de 50 dólares mensuales implica que un habitante necesita 10 meses de trabajo para comprar un solo metro cuadrado, lo que la convierte en la ciudad más "cara" en términos de poder adquisitivo. En Argentina, aunque los precios en dólares subieron respecto a hace dos o tres años, aún no alcanzan los niveles de los años '90 o 2016-2017. Esto sugiere que, si bien el mercado se recuperó, sigue estando por debajo de picos históricos.

Otro factor clave es el crédito hipotecario, que en Argentina está comenzando a reactivarse, pero aún enfrenta desafíos. Los préstamos en pesos, con tasas del 30% o 40% anual, son costosos en un contexto de dólar estable, lo que desalienta a los inversores. Para que el mercado inmobiliario despegue, es fundamental que la oferta de crédito crezca, algo que podría lograrse si el Estado reduce su necesidad de financiamiento y deja espacio para que los ahorros de los privados se destinen a préstamos entre inversores.

Además, la posibilidad de créditos en dólares, como existían antes de las restricciones post-2001, podría ser una solución, especialmente si se implementan a tasas razonables, como un 7% anual, en lugar de las elevadas tasas en pesos.

Por último, no podemos ignorar la depreciación global del dólar. Hace cinco o diez años, 100 dólares tenían un poder de compra mucho mayor que hoy, tanto en Argentina como en el exterior. Esta inflación en dólares afecta la percepción de los precios inmobiliarios, ya que comparamos valores nominales sin considerar la pérdida de valor real de la moneda.

El valor del metro cuadrado en Argentina no solo depende de los costos de construcción o de la inflación, sino de la confianza en el futuro del país, la disponibilidad de crédito y la estabilidad económica. Si la seguridad jurídica y física sigue mejorando, y si los créditos hipotecarios se consolidan con tasas accesibles, el mercado inmobiliario tiene espacio para crecer. Sin embargo, para que esto ocurra, es crucial que el sistema financiero se adapte a las necesidades de los argentinos, quienes, a pesar de las cicatrices del pasado, están dispuestos a apostar por un futuro más previsible.