¿Va a funcionar la nueva ley de alquileres?

Ya tenemos una nueva ley de alquileres después del desastre de la ley Lipovetsky, que por querer "proteger" a los inquilinos a costa de los propietarios terminó haciendo que haya en algunas ciudades un 40% menos de viviendas en alquiler que hace tres años. Y encima, lo que se alquila se alquila fuera de toda ley. Y a precios estratosféricos, incluso en dólares. O sea: una catástrofe para los propietarios y mucho peor aún para los inquilinos.

¿Puede funcionar la nueva ley? ¿Va a seducir a los propietarios para que pongan de nuevo sus casas en el mercado? Veamos.

Primero: el plazo mínimo de alquiler sigue siendo de tres años. No se volvió a los dos años de plazos como había sido siempre. Con la incertidumbre que hay, tres años es una eternidad.

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Segundo: el período de ajuste, esto sí puede gustarles a los propietarios. La ley Lipovetsky preveía un ajuste por inflación al año. La nueva ley prevé un ajuste cada seis meses. Con alta inflación, eso les va a interesar.

Tercero: aquí hay un problema. Se trata de con qué se ajusta el monto del contrato. La ley Lipovetsky preveía un índice del Banco Central que básicamente era igual a la inflación. La nueva ley cambia eso.

Por un lado, dice que hay que ajustar o por la inflación o por la variación de los salarios cada seis meses. El número que sea menor. Por ejemplo, si la inflación subió 110% en el semestre previo y los salarios subieron 100%, hay que ajustar por los salarios. Y si es al revés, hay que ajustar por la inflación. Eso ya es un problema porque tendencialmente, implica que un alquiler va a ir quedando por detrás del poder de compra general de cualquier ingreso. La renta que recibe por ejemplo un jubilado que le alquila a alguien un departamento va a tender a quedar por debajo del costo de vida por definición.

Pero además hay otra cosa. No se aplica el total del coeficiente de variación salarial, sino la novena parte. Es decir, siguiendo con el caso, que si la inflación fue del 110% y los salarios aumentaron 100%, el alquiler va a aumentar un 90%. O sea que subirá, en este ejemplo, un 18% menos que la inflación. Supongamos que este caso hipotético se repitiera a lo largo de los tres años. En el último semestre el inquilino pagaría 1,95 millón de pesos, aunque según la inflación el alquiler debería alcanzar 2,92 millones. Para el propietario, significa cobrar un alquiler que habrá perdido un tercio del valor real que tenía cuando firmó el contrato.