El acceso a la vivienda se "enfría": cayó 54% la firma de créditos hipotecarios

El mercado inmobiliario bonaerense mostró en mayo una señal de enfriamiento, en medio de mayores exigencias para acceder a créditos hipotecarios y el impacto de las tasas de interés.

Según datos del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, en mayo se realizaron 9.068 compraventas, contra 11.790 del mismo mes del año pasado. La caída interanual fue del 23% y también se registró una baja respecto de abril.

El retroceso fue aún más marcado en el segmento de créditos hipotecarios. En mayo se firmaron 910 hipotecas, lo que representó una contracción del 54%.

En paralelo, un relevamiento de la plataforma Casaclara, comparador de créditos hipotecarios, analizó las condiciones ofrecidas por 16 bancos con datos oficiales del Banco Central. El informe tomó como referencia la compra de una vivienda de US$100.000, un valor que en muchas ciudades del país puede corresponder a una casa o departamento de dos dormitorios.

Para acceder a una propiedad de ese valor, la mayoría de los bancos financia hasta el 75% del precio. Es decir, el comprador necesita reunir al menos US$25.000 para cubrir el anticipo, más los gastos de escrituración y tramitación. En total, el capital inicial puede ubicarse cerca de los US$28.000.

Sobre un crédito de US$75.000 a 30 años, la cuota inicial promedio ronda los $765.000. Para calificar, el grupo familiar debería acreditar ingresos cercanos a los $3,2 millones mensuales.

La cuota, en ese caso, puede asemejarse al valor de un alquiler para una vivienda de características similares. Sin embargo, el primer filtro aparece en los ingresos requeridos y, sobre todo, en la necesidad de contar con el ahorro inicial.

El escenario se vuelve más exigente para una propiedad de US$150.000. En ese caso, el comprador debería disponer de entre US$42.000 y US$47.000 para cubrir el anticipo y los gastos iniciales. El crédito sería de unos US$112.000 y la cuota inicial a 30 años rondaría $1.150.000, con ingresos familiares requeridos cercanos a los $4,8 millones.

El sistema de créditos hipotecarios vigente está mayormente atado a la UVA, por lo que las cuotas se actualizan de acuerdo con la inflación. En teoría, el peso de la cuota sobre los ingresos debería mantenerse si los salarios acompañan esa evolución, aunque en la práctica puede variar según la situación laboral y salarial de cada familia.

Especialistas del sector señalan que, para quienes ya pagan alquiler, la cuota hipotecaria puede resultar comparable. El problema central es reunir el anticipo, afrontar los costos de escrituración y superar las exigencias bancarias.

En ese punto aparece uno de los grandes desafíos del mercado: cómo ampliar el acceso al crédito en un país con alto déficit habitacional y salarios que, en muchos casos, no alcanzan para cumplir con los requisitos actuales.

Entre las alternativas que se mencionan en el sector figuran reducir costos de tramitación, agilizar procesos, ampliar la financiación privada de desarrolladoras y discutir esquemas que permitan cubrir un porcentaje mayor del valor de la vivienda.

Por ahora, los números muestran una contradicción: la cuota hipotecaria puede ser similar a un alquiler, pero el acceso al crédito sigue limitado por el ahorro previo y los ingresos necesarios para calificar.