La crisis de la vivienda en España: cuando el mercado no puede resolverlo todo

La crisis de la vivienda en España es una muestra de las consecuencias que genera la falta de previsión del Estado frente a los cambios de la economía. El extraordinario crecimiento del turismo, una fuente magnífica de riqueza, ha impulsado los alquileres temporarios en perjuicio de la oferta de viviendas para residentes.

Una política fiscal oportuna podría haber evitado esta distorsión, que hoy afecta a vastos sectores de la población y pone en riesgo derechos elementales, como el de la propiedad y la vigencia de los contratos privados. Cuando el Estado no cumple su función de arbitrar los intereses sectoriales en beneficio del bienestar general, el mercado por sí solo no puede resolver las necesidades de las personas.

En los últimos días nos han llegado profusas noticias sobre las protestas que el aumento de los precios de los alquileres ha motorizado en la capital española.

Luego de repasar numerosas notas periodísticas, más una casual observación y escucha de las protestas en el lugar en que acaecen, se concluye en que se trata de un tema de larga gestación y de numerosas causas, entre las que se destaca la consecuencia del crecimiento de la oferta de inmuebles en alquileres temporarios con fines turísticos.

El problema de la vivienda en España

El tema parece salido de madre, con más de 18.000 desalojos de inquilinos ejecutados en el transcurso del año 2025 y un alto crecimiento en los costos de los alquileres. Fuentes periodísticas dan cuenta de que en Madrid el costo promedio por metro cuadrado del alquiler de vivienda alcanza los 23,4 euros. A partir de ese valor, un apartamento de dos dormitorios en alquiler demanda una erogación mensual superior a los 1.600 euros y se aparea con el valor promedio de la retribución mensual que percibe un empleado de comercio.

Las informaciones dan cuenta de una mutación de las ofertas de inmuebles para alquiler regular a residentes a la oferta de inmuebles para alquiler temporario o de uso compartido. Dada la voluminosa cantidad de turistas que recibe Madrid por año (11,2 millones) y el sostenido crecimiento de las tarifas hoteleras (50 % para hoteles de tres estrellas en los últimos cinco años), se ha generado una fuerte demanda de alquileres temporarios con fines turísticos, estableciendo una muy importante diferencia de renta en relación con los alquileres de residencia permanente. En igual magnitud que las tarifas hoteleras crecieron los precios del alquiler residencial durante el mismo período.

Existe una clara conciencia en la población española de que los ingresos que genera el turismo son una fuente importantísima que sostiene el gasto público, que les permite solventar y gozar de excelentes servicios de salud y transporte públicos, entre otros. Pese a ello, asoman protestas en contra de los turistas al apuntarlos como causantes del aumento de los alquileres. A comienzos del corriente año se vieron manifestaciones en tal sentido en la ciudad de Barcelona y ahora la protesta está instalada en Madrid.

Luego de revisar distintos informes de prensa en relación con los decretos con los que el Gobierno español pretende remediar la crisis y desarmar el clima de protestas, se concluye en que las medidas propuestas tienden a dar soluciones a las situaciones extremas del presente (extensión automática de contratos, prohibición de desalojos, asignación de partidas para financiar la compra de la primera vivienda), pero nada se dice sobre el sector hotelero.

El fenómeno del crecimiento de la afluencia turística es un tema que, desde hace años, salta a los ojos de todos los españoles y de quienes los visitamos. El Estado debió prever, planificar y usar las herramientas fiscales disponibles para evitar las actuales tribulaciones de gran parte de la población.

Atrevidamente, y con una mirada superficial, podemos decir que si se hubiesen sancionado normas fiscales que gravasen con severidad a los alquileres temporarios y otras que paralelamente aliviaran las cargas impositivas para los alquileres residenciales junto a otras que hubiesen propiciado el crecimiento de la oferta hotelera, es muy probable que se pudiese haber evitado la distorsión de oferta y precios de las viviendas disponibles para el alquiler residencial.

Cuando se aborda el tema con la gente madrileña, surgen menciones a la presión de los intereses económicos sobre los funcionarios políticos, que han mantenido en oscuridad por años la evolución de un fenómeno que previsiblemente conducía al grave daño de vastos sectores de la población. Se escucha mencionar las operaciones de "fondos buitres" que han concentrado una importante cantidad de oferta de unidades habitacionales. También se alude a sospechas de corrupción de los políticos que miraron para otro lado.

Asistimos a un claro caso en que se demuestra que no siempre el mercado soluciona las necesidades de las personas y que, cuando el Estado no cumple su función de arbitrar oportunamente intereses sectoriales para privilegiar el bienestar general, se producen crisis por necesidades insatisfechas en las que todo el andamiaje de legalidad resulta precarizado, agravado por la acción del populismo político. Derechos elementales como el de la propiedad y la vigencia de los contratos privados resultan seriamente afectados.

Observar la evolución de los sectores de la economía, ponderar a tiempo sus consecuencias y usar las herramientas fiscales con sabiduría y oportunidad es una obligación inexcusable del Estado.

Es lamentable que una fuente magnífica de riqueza, como es el turismo para los españoles, genere efectos perversos por falta de previsión de los responsables de la gobernanza.

El mercado solo no puede arreglarlo todo. Esto vale para todos los sectores de todas las economías del mundo.